은마 이주 임박, 강남 전월세 퇴거 우려

은마 이주 임박, 강남 전월세 퇴거 우려 (hankyung.com)

2026-08-18

은마 재건축 이주 임박, 강남권 전월세난 가중 우려: 4424가구 규모 대치동 은마아파트가 내년 상반기 이주를 목표로 재건축에 속도를 내고 있다. 은마조합은 지난달 사업시행계획인가를 마치고 최근 세입자 대상 이주계획 설문조사에 착수, 이주 예정지역과 대치동 학원가 계속 이용 의향까지 조사 중이다. 강남구 개포주공5단지(940가구)·개포럭키(128가구)·도곡개포한신(620가구), 서초구 신반포12차(312가구)·27차(156가구)·2차(1572가구), 송파구 가락상아1차(405가구)·가락프라자(672가구) 등 강남 3구 곳곳의 재건축 이주가 겹쳐 대규모 전월세 이주 수요가 동시다발적으로 발생할 전망이다.
- 대치동 전세·월세 매물은 8월14일 기준 1187건(전세 608건·월세 589건)으로 연초(1월1일 기준 2101건) 대비 43.5% 감소했다.
"실거주 대전환" 3중 규제로 임대 물량 감소, 퇴거 도미노 우려: '8·3 세제개편안'과 '8·13 부동산대책'이 비거주 주택에 보유세·양도세·대출 3중 규제를 적용하면서, 집주인들이 세입자 계약만료 시 직접 실거주로 전환하는 사례가 늘고 있다. 서울시 집계 기준 2024년 서울 개인소유주택 273만6773호 중 비거주 추정 주택은 83만928호(30.4%)다. 등록임대사업자 양도세 혜택이 폐지되며(내년말 또는 의무임대기간 종료 후 1년 내 매도해야 양도세 중과배제·장특공 50% 유지) 서울 등록임대 아파트 중 3년간(올해 2만4267가구, 2027~2028년 2만1446가구) 4만5000여가구가 의무임대기간을 마친다. 3주택 이상 임대인 종부세 기본공제는 9억원에서 최소 4억원으로 축소됐다.
- 비거주 1주택자도 종부세 기본공제가 14억원→9억원으로 줄고 양도세 장특공제의 비거주 보유기간 공제율은 0%로 낮아진다. 수도권·규제지역 내 실거주 이력 없는 1주택자가 다른 지역에 전세로 거주할 경우 내년 1월부터 신규 전세대출과 기존 대출 만기연장이 원칙적으로 금지되며(해당 차주 약 6만가구 추산), 서울 아파트 전세매물은 2만339건으로 2년 전(2만6775건) 대비 24% 줄고 평균 전세가는 6억2227만원(2년 전 5억4424만원 대비 7800만원 상승)이다.

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