15억 넘으면 대출 2억 뚝…경계선 된 서울 집값

15억 넘으면 대출 2억 뚝…경계선 된 서울 집값 (hankyung.com)

2026-09-05

15억원이 주담대 한도의 경계선: 수도권·규제지역에서 시가 15억원 이하 주택은 주택담보대출 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 한도가 계단식으로 줄어든다(2026-09-05 금융위원회 기준).
- 15억원짜리 아파트를 살 때 필요한 최소 자기자금은 9억원. 가격이 15억1000만원이면 대출한도가 4억원으로 낮아져 필요 자기자금이 11억1000만원으로 뛴다. 집값 차이는 1000만원인데 필요 현금은 2억1000만원 더 든다.
- 실제 대출액은 LTV·DSR·소득·기존 부채, 은행별 가계대출 총량 관리에 따라 6억원보다 줄어들 수 있다.
거래가 15억원 이하·9억원 이하로 쏠림: 국토교통부 실거래가 분석 결과 올해 상반기 서울 아파트 매매 3만9489건 중 15억원 이하가 3만588건(77.5%)으로 작년 동기(72.0%)보다 5.5%포인트 늘었다.
- 9억원 이하 거래 비중은 39.5%에서 48.5%로 9.0%포인트 확대. 25억원 초과 비중은 9.1%에서 7.3%로 줄었다.
- 한국부동산원 집계로 전용 40㎡ 이하 소형 아파트 거래량은 올해 1~5월 3985건으로 작년 동기(2692건) 대비 48.0% 증가, 통계 작성 이후(2006년) 최다.
서울 외곽 거래·가격 동반 상승: 상반기 거래량 증가율은 도봉구 72.8%, 금천구 71.9%, 노원구 64.6%, 중랑구 60.3%. 반대로 성동구는 66.2%, 마포구는 56.1% 감소했다.
- 8월 마지막 주 한국부동산원 아파트값 동향에서도 성북구 0.54%, 중랑구 0.52%, 노원구 0.50% 상승한 반면 강남구 -0.41%, 서초구 -0.23%로 하락했다.
낙찰가로도 확인된 15억 경계 회피: 지난 3월 서울 송파구 풍납동 '한강극동' 전용 84㎡가 감정가 12억8000만원보다 높은 14억9999만9999원에 경매 낙찰됐다. 15억원을 넘기지 않으면서 경쟁 입찰가를 최대한 높인 사례로 풀이된다.

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