엔저에 일본 부동산 송금 6배, 대출금리 상승이 변수 (sedaily.com)
- 일본 부동산 송금 급증: 한국은행이 김은혜 의원실에 제출한 자료에 따르면 국내 거주자의 일본 부동산 취득 송금액은 2023년 1300만 달러(약 172억 원)에서 지난해 7770만 달러(약 1028억 원)로 약 6배 늘었다. 송금 건수는 74건에서 169건이다.
- 올해는 4월까지 95건, 3600만 달러다. 해외 부동산 취득 송금 중 일본 비중은 2023년 3.5%, 지난해 13.2%, 올해 1~4월 17.1%다.
- 일본 현지 대출로 조달한 금액은 빠져 있어 실제 규모는 더 클 것으로 본다.
- 가격 부담: 일본 부동산경제연구소에 따르면 도쿄 23구 신축 분양 맨션 평균 가격은 2023년 1억 1483만 엔에서 올해 상반기 1억 4249만 엔으로 올랐다. 중심 3구 신축 맨션은 통상 3억 엔을 넘고, 일부 타워맨션은 임대 수익률이 2% 안팎이다.
- 국내 투자자는 신축 대신 중고 주택으로, 도쿄 중심에서 외곽 역세권이나 오사카·후쿠오카로 눈을 돌리고 있다. 컨설팅 업체 관계자는 자기자본 10억 원 이상이면 도쿄 중고 주택, 5억 원 안팎이면 오사카 등을 선택지로 본다.
- 금리와 수익 계산: 신한은행 부동산투자자문센터는 현지 대출금리가 최근 3% 수준에 육박한다고 파악했다. 임대 수익률보다 차입금리가 높으면 역레버리지가 나타날 수 있다.
- 오사카 우메다 타워맨션 사례는 1억 2000만 엔 매입(자기자본 7000만 엔, 6월 연 1.95% 대출 5000만 엔), 월 임대료 27만 엔으로 표면수익률이 연 2.7%다. 비용 차감 후 연간 잔액은 80만 3000엔이고, 금리가 연 3%로 오르면 27만 8000엔으로 줄어든다.
- 조언: 표면수익률보다 운영비를 뺀 순영업수익률(NOI)을 봐야 하고, 환율 변동·매각 시점·공실 부담까지 고려해야 한다.
주간 다이제스트
한 주의 핵심 금융 뉴스를 모아 이메일로 보내드립니다. 주 1회 · 무료 · 언제든 수신거부.